الزير سالم
30-05-2005, 03:58 PM
مراحل مشروعات التشييد
** ما الهدف من إدارة المشروع ؟
تنفيذ المشروع في الوقت المحدد بأقل تكلفة ممكنة للحصول على أعلى ربحية للمقاول مع الحفاظ على مستوى الجودة المطلوبة ( طبقاً للمواصفات الفنية المطلوبة ) .
** مراحل تنفيذ مشروعات التشييد :
* ما هي مشروعات التشييد ؟
1. مشروعات المباني و الإسكان .
2. مشروعات الطرق .
3. مشروعات الكباري و الأنفاق .
4. مشروعات المياه .
5. مشروعات الصرف الصحي .
* ما هي مراحل تنفيذ مشروعات التشييد ؟
أ / دراسة الجدوى الإقتصادية للمشروع .
الهدف منها : التأكذ من أن المشروع سوف يحقق الغرض من إنشاءه من الناحية الإقتصادية ، و فيها يتم حساب :
1 – تكلفة المشروع .
2 – العائد من المشروع .
ثم يتم المقانة بينهما فإذا كان :
** العائد > التكلفة ---- يكون ---- المشروع مجدياً .
** العائد < التكلفة ---- يكون ---- المشروع غير مجدياً .
مثال 1 :
قم بعمل دراسة جدوى إقتصادية لمشروع بناء عمارة سكنية تتكون من 10 وحدات سكنية إذا أعطيت البيانات التالية :
*** تكلفة إنشاء الوحدة السكنية = 100.000 ريال سعودي
*** تكلفة صيانة الوحدة السكنية في السنة = 1.000 ريال سعودي
*** قيمة إيجار الوحدة في الشهر = 1.000 ريال سعودي
*** نسبة إشغال الوحدات السكنية = 90 %
*** العمر الإفتراضي للمبنى = 50 سنة
ب / مرحلة التصميم :
و فيها يتم إعداد مستندات التعاقد و هي :
* الرسومات المعمارية و الإنشائية .
* كراسة الشروط و المواصفات .
* جداول حصر الكميات .
* إقتراح صيغة العقد .
و يتم ذلك من خلال مكتب إستشاري ( المكتب الهندسي ) المكلف مـن قبل المـالك .
ج / طرح المشروع للمناقصة :
و ذلك عن طريق أي من المناقصات الأتية :
1. المناقصة العامة أو المفتوحة :
و هي المناقصات التي يسمح فيها لجميع المقاولين المتخصصين بالدخول في المناقصة و يتم الإعلان عنها في : ( الصحف – المجلات المتخصصة في مجال التشييد ) ، و يتم تناول النقاط الأتية في الإعلان : "( فكرة عامة عن المشروع ، الجهة صاحبة المشروع ، مدة تنفيذ المشروع ، مكان الحصول على مستندات المناقصة ، تكلفة مستندات المناقصة ، ميعاد و تقديم العطاءات ، ميعاد فتح الملفات ، قيمة التأمين الإيتدائي و النهائي )" .
** مميزات المناقصة العامة :
1 / يمكن الحصول على أقل سعر لتنفيذ المشروع .
2 / تعطي فرصة لجميع المقاولين للتقدم للمناقصات .
** عيوب المناقصة العامة :
1 / قد تستغرق وقت طويل حتى ترسية العطاءات .
2 / يمكن أن يكون صاحب أقل العطاءات مقاول غير مسئول أو غير كفئ .
2. المناقصة المحدودة :
و هذا النوع من المناقصات يقوم المالك أو من ينوب عنه بإختيار عدد مناسب من المقاولين يتم دعوتهم لدخول المناقصة ثم يتم إختيار أنسب هؤلاء المقاولين لتنفيذ المشروع .
** مميزات المناقصة المحدودة :
1 / يمكن إختيار أحد المقاولين بسرعة .
2 / ضمان كفاءة التنفيذ نظراً لأن المقاولين يتم إختيارهم مسبقاً .
** عيوب المناقصة المحدودة :
1 / قد يتفق المقاولين المدعوين مع بعضهم على رفع سعر العطاء مقابل منافع متبادلة فيما بينهم .
3. الإسناد المباشر :
و هو إسناد المشروع مباشرة لأحد المقاولين دون عمل مناقصة و يستخدم هذا الأسلوب في الحالات الآتية :
* في حالة وجود خبرات خاصة لا تتوافر إلا في هذا المقاول .
* في حالة رغبة المالك في توفير الوقت المستغرق في ترسية العطاءات و ضرورة البدء فوراً في أعمال التنفيذ .
* في حالة رغبة المالك في إستمرارية التعامل مع مقاول أثبت جدارته في أعمال سابقة وتنفيذها بصورة جيدة .
* في حالة إذا كان المقاول أحد مؤسسات المالك .
د / مرحلة التعاقد :
خلال هذه المرحلة يتم توقيع عقد الإتفاق بين المالك كطرف أول و المقاول كطرف ثاني و يتم رد مبالغ التأمين الإبتدائي للمقاولين الذين لم يرسى عليهم العطاء و يتم الأتي :
* فتح المضاريف و فحص عروض الأسعار .
* تقييم خبرة المقاول ( تقييم العرض الفني ) و تقييم العرض المالي .
* إختيار المقاول المناسب لتنفيذ المشروع .
* إختيار المقاول الذي تم إختياره كتابياً .
* توقيع العقد بين الطرفين .
* يقوم المالك برد المال الإبتدائي الذي لم يقع عليهم الإختيار .
هـ / مرحلة التنفيذ :
في هذه المرحلة يتم الأتي :
1 / إستلام الموقع في محضر تسليم رسمي .
2 / إعداد المنشأت المؤقتة في الموقع .
3 / توريد العمالة و المعدات و المواد اللازمة للتنفيذ .
4 / البدء في تنفيذ المشروع .
و تعتبر من أهم مراحل المشروع حيث أنها تستغرق معظم الوقت كما أنها تستهلك من 85 % - 95 % من تكلفة المشروع .
و / مرحلة التسليم :
في هذه المرحلة يعتبر المقاول قد أدى كل واجباته عند تسليم المشروع و يخلي طرفه من كل المسؤليات عدا التصدع أو الإنهيارات الجزئية أو الكلية و تمتد ختى نهاية فترة الضمان و التي تمتد إلى 10 سنوات إذا لم يذكر خلاف ذلك في العقد .
و خلال هذه المرحلة يقوم ما يلي :
- يقوم المقاول بإخبار المالك كتابياً بإنتهاء تنفيذ بنود المشروع .
- يقوم المالك بتشكيل لجنة إستلام المشروع تتكون من : مهندسين المشروع ، مهندس إستشاري المشروع .
- تقوم لجنة الإستلام بمراجعة و التأكد من كافة مستندات العقد من رسومات و شروط عامة و خاصة ثم المرور على المشروع للتأكد من مطابقة التنفيذ لمستندات العقد .
- في حالة عدم مطابقة أجزاء من المشروع للمواصفات تقوم اللجنة بإعداد قائمة لهذه الأجزاء ليقوم المقاول بإستكمالها .
- عند إنتهاء المقاول لهذه الأعمال تقوم اللجنة بإستلام المشروع إبتدائياً و عمل مستخلص ختامي لجانب المستحقات .
- يقوم المالك بحجز مستقطعات نهائية لمدة سنة كاملة و ذلك للتأكد من صلاحية المشروع للتشغيل .
** ما الهدف من إدارة المشروع ؟
تنفيذ المشروع في الوقت المحدد بأقل تكلفة ممكنة للحصول على أعلى ربحية للمقاول مع الحفاظ على مستوى الجودة المطلوبة ( طبقاً للمواصفات الفنية المطلوبة ) .
** مراحل تنفيذ مشروعات التشييد :
* ما هي مشروعات التشييد ؟
1. مشروعات المباني و الإسكان .
2. مشروعات الطرق .
3. مشروعات الكباري و الأنفاق .
4. مشروعات المياه .
5. مشروعات الصرف الصحي .
* ما هي مراحل تنفيذ مشروعات التشييد ؟
أ / دراسة الجدوى الإقتصادية للمشروع .
الهدف منها : التأكذ من أن المشروع سوف يحقق الغرض من إنشاءه من الناحية الإقتصادية ، و فيها يتم حساب :
1 – تكلفة المشروع .
2 – العائد من المشروع .
ثم يتم المقانة بينهما فإذا كان :
** العائد > التكلفة ---- يكون ---- المشروع مجدياً .
** العائد < التكلفة ---- يكون ---- المشروع غير مجدياً .
مثال 1 :
قم بعمل دراسة جدوى إقتصادية لمشروع بناء عمارة سكنية تتكون من 10 وحدات سكنية إذا أعطيت البيانات التالية :
*** تكلفة إنشاء الوحدة السكنية = 100.000 ريال سعودي
*** تكلفة صيانة الوحدة السكنية في السنة = 1.000 ريال سعودي
*** قيمة إيجار الوحدة في الشهر = 1.000 ريال سعودي
*** نسبة إشغال الوحدات السكنية = 90 %
*** العمر الإفتراضي للمبنى = 50 سنة
ب / مرحلة التصميم :
و فيها يتم إعداد مستندات التعاقد و هي :
* الرسومات المعمارية و الإنشائية .
* كراسة الشروط و المواصفات .
* جداول حصر الكميات .
* إقتراح صيغة العقد .
و يتم ذلك من خلال مكتب إستشاري ( المكتب الهندسي ) المكلف مـن قبل المـالك .
ج / طرح المشروع للمناقصة :
و ذلك عن طريق أي من المناقصات الأتية :
1. المناقصة العامة أو المفتوحة :
و هي المناقصات التي يسمح فيها لجميع المقاولين المتخصصين بالدخول في المناقصة و يتم الإعلان عنها في : ( الصحف – المجلات المتخصصة في مجال التشييد ) ، و يتم تناول النقاط الأتية في الإعلان : "( فكرة عامة عن المشروع ، الجهة صاحبة المشروع ، مدة تنفيذ المشروع ، مكان الحصول على مستندات المناقصة ، تكلفة مستندات المناقصة ، ميعاد و تقديم العطاءات ، ميعاد فتح الملفات ، قيمة التأمين الإيتدائي و النهائي )" .
** مميزات المناقصة العامة :
1 / يمكن الحصول على أقل سعر لتنفيذ المشروع .
2 / تعطي فرصة لجميع المقاولين للتقدم للمناقصات .
** عيوب المناقصة العامة :
1 / قد تستغرق وقت طويل حتى ترسية العطاءات .
2 / يمكن أن يكون صاحب أقل العطاءات مقاول غير مسئول أو غير كفئ .
2. المناقصة المحدودة :
و هذا النوع من المناقصات يقوم المالك أو من ينوب عنه بإختيار عدد مناسب من المقاولين يتم دعوتهم لدخول المناقصة ثم يتم إختيار أنسب هؤلاء المقاولين لتنفيذ المشروع .
** مميزات المناقصة المحدودة :
1 / يمكن إختيار أحد المقاولين بسرعة .
2 / ضمان كفاءة التنفيذ نظراً لأن المقاولين يتم إختيارهم مسبقاً .
** عيوب المناقصة المحدودة :
1 / قد يتفق المقاولين المدعوين مع بعضهم على رفع سعر العطاء مقابل منافع متبادلة فيما بينهم .
3. الإسناد المباشر :
و هو إسناد المشروع مباشرة لأحد المقاولين دون عمل مناقصة و يستخدم هذا الأسلوب في الحالات الآتية :
* في حالة وجود خبرات خاصة لا تتوافر إلا في هذا المقاول .
* في حالة رغبة المالك في توفير الوقت المستغرق في ترسية العطاءات و ضرورة البدء فوراً في أعمال التنفيذ .
* في حالة رغبة المالك في إستمرارية التعامل مع مقاول أثبت جدارته في أعمال سابقة وتنفيذها بصورة جيدة .
* في حالة إذا كان المقاول أحد مؤسسات المالك .
د / مرحلة التعاقد :
خلال هذه المرحلة يتم توقيع عقد الإتفاق بين المالك كطرف أول و المقاول كطرف ثاني و يتم رد مبالغ التأمين الإبتدائي للمقاولين الذين لم يرسى عليهم العطاء و يتم الأتي :
* فتح المضاريف و فحص عروض الأسعار .
* تقييم خبرة المقاول ( تقييم العرض الفني ) و تقييم العرض المالي .
* إختيار المقاول المناسب لتنفيذ المشروع .
* إختيار المقاول الذي تم إختياره كتابياً .
* توقيع العقد بين الطرفين .
* يقوم المالك برد المال الإبتدائي الذي لم يقع عليهم الإختيار .
هـ / مرحلة التنفيذ :
في هذه المرحلة يتم الأتي :
1 / إستلام الموقع في محضر تسليم رسمي .
2 / إعداد المنشأت المؤقتة في الموقع .
3 / توريد العمالة و المعدات و المواد اللازمة للتنفيذ .
4 / البدء في تنفيذ المشروع .
و تعتبر من أهم مراحل المشروع حيث أنها تستغرق معظم الوقت كما أنها تستهلك من 85 % - 95 % من تكلفة المشروع .
و / مرحلة التسليم :
في هذه المرحلة يعتبر المقاول قد أدى كل واجباته عند تسليم المشروع و يخلي طرفه من كل المسؤليات عدا التصدع أو الإنهيارات الجزئية أو الكلية و تمتد ختى نهاية فترة الضمان و التي تمتد إلى 10 سنوات إذا لم يذكر خلاف ذلك في العقد .
و خلال هذه المرحلة يقوم ما يلي :
- يقوم المقاول بإخبار المالك كتابياً بإنتهاء تنفيذ بنود المشروع .
- يقوم المالك بتشكيل لجنة إستلام المشروع تتكون من : مهندسين المشروع ، مهندس إستشاري المشروع .
- تقوم لجنة الإستلام بمراجعة و التأكد من كافة مستندات العقد من رسومات و شروط عامة و خاصة ثم المرور على المشروع للتأكد من مطابقة التنفيذ لمستندات العقد .
- في حالة عدم مطابقة أجزاء من المشروع للمواصفات تقوم اللجنة بإعداد قائمة لهذه الأجزاء ليقوم المقاول بإستكمالها .
- عند إنتهاء المقاول لهذه الأعمال تقوم اللجنة بإستلام المشروع إبتدائياً و عمل مستخلص ختامي لجانب المستحقات .
- يقوم المالك بحجز مستقطعات نهائية لمدة سنة كاملة و ذلك للتأكد من صلاحية المشروع للتشغيل .